留工业时代符号上海市中心老厂房成香饽饽

2008-3-18 16:21:07　中国工业地产网【大中小】　

在上海甲级写字楼供不应求、租金不断上升的背景下，散布在市中心的老厂房成为租赁市场上的“潜力股”。整体改造后的老厂房通过功能转型升级，变身成为都市工业园区、创意产业园区、艺术仓库、时尚休闲区和城市快捷酒店等，成为城市经济快速发展的一个新亮点。

卢湾：服务外包推进老厂房改造

在卢湾区，新天地、8号桥、泰康路等等都已经成为卢湾发展现代服务业的地标。今年，以打造都市绿色新产业、让历史老工业建筑重焕新鲜创意与生气，吸引、集聚国内外的顶级服务外包企业入驻，开始成为该区发展现代服务业的一个新方向。

不久前，“上海国际信息服务外包产业园”在卢湾区正式揭牌成立。该产业园以淮海中路1号柳林大厦为服务平台主体，以淮海中路东段、太平桥地区为核心区，通过吸引一批外包服务项目和机构集聚，建成融外包服务平台和外包投资平台于一体的产业聚集园。而不久前，益民百货公告购买柳林大厦7-8层商业用房的产权，该公司2006年年报还显示，报告期内还分别收购了柳林大厦24层部分和25-27整层办公用房，取得了柳林大厦9整层及24层部分办公用房，至此公司拥有柳林大厦总建筑面积的77.8%。益民百货连续收购行为的动力来自于打造一个崭新的现代服务业平台。

地处丽园路蒙自路交汇处的“智造局一期PARK2SPACE”正处于卢湾区政府着力推进打造的核心区域，最近挂牌为“智造局服务外包园区”。该项目由原知名民族工业企业紫光机械厂改造而成的智造局项目其原有建筑及空间界面具有老上海风情，整体风貌为上海二三十年代盛行的ART-DECO风格，建筑采用深色砖面，重现人性化，错落有致的里弄空间。该项目一经推出，因其高端的定位，吸引大批高端客户进驻，形成去化良好之势，从另一个侧面反应了市场对有特色的新型园区地产项目的强烈关注。

静安：由都市工业园到创意集群

早在2002年，静安工业集团就依据市经委关于利用旧厂房建设都市工业园区的精神，对区属部分旧厂房进行简易改造，以解决厂房空置，工人收入减少的问题。之后的2年间，静工集团先后组织参与了上海电器厂、上海文教用品厂、上海窗钩厂、上海手表二厂、上海机床研究所、上海绣品二厂、上海鸿新色织厂、马利颜料厂、上海航空设备厂等的改造。通过改造，吸引了一批创业型的中小型公司入驻静安区。

近年来，随着静安区楼宇经济的高速发展，越来越多的跨国企业入驻静安，而为这些大型企业配套的服务型企业也在周边寻找价廉物美的办公场地。看到都市工业园区的办公场地一出来就迅速消化，而且租金也从刚开始的0.5-0.8元/平方米，到现在的2.8元/平方米，静工集团开始尝试以高标准的改造，替代原有的“小打小闹”。去年，静工集团以5900万元收购了德加拉电子公司后，通过整体改造变身为办公面积为1.25万平方米的现代产业大厦，目前不仅满租，而且外资企业为数不少。最近，静工集团在淮安路改造的3乐空间(原第九制药厂分厂)，3000多平方米的创意园区又被捷讯传媒公司一家独得。而该集团正在改造中的原上海家化一车间的项目，正考虑变身北欧家具设计中心。

长宁：产业置换发展时尚创意业

长宁区今年加快推进传统工业厂房的产业置换、加快传统工业企业的经济结构调整，积极发展时尚产业园和创意产业园。通过“市区联手，区街协作，多方配合，加强服务和监管”，长宁的创意产业园区建设取得了新的进展。去年以来共有10处、近6万平方米建筑面积的工业老厂房进行改造或业态调整。

上钢十厂旧厂房改建的上海城雕中心等目前已经成为长宁的一张城市“名片”，上海工业发展游的旅游景点。至今，长宁区由工业老厂房改建的工业园、创意园达到25处，总建筑面积近35万平方米。如周家桥创意园、上海时尚园等10处被命名为“上海创意产业集聚区”。

操盘“智造局”项目的上海史坦舍商务服务有限公司总经理姚嘉认为：“上海中心城区工业外迁带来的“空心化”、地价上涨引起的商务成本过高等问题，只能通过产业升级来解决，创意产业、外包服务业由此成为政策推动的重点。”

作为经济发达城市的共同特征，上海的商务成本随着经济发展同步提高。据统计数据显示，去年全年写字楼租金水平上升15%-20%，今年一季度环比上升0.7%，达到7.82元/平方米/天，上海写字楼市场呈现不断上升势头。世邦魏理仕最新市场指数报告也显示，由于浦东、浦西现有项目以及预租项目本季度均表现活跃，全市平均空置率季度环比下降2.1%达到5.6%，市中心CBD区域的静安、徐汇、卢湾甲级写字楼处于供不应求的状态。

相对传统中心城区高租金高端甲级写字楼，越来越多的服务型企业开始关注并选择既能体现国际化、信息化、集约化、人文化的办公场所，又能处于中心城区方便一切商务需求的特色地产项目。作为市中心有限的老厂房资源之一，将拉开未来几年内商业特色地产项目上升发展的序幕。

(编辑：DesignSky)

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